EVERGRANDE NO ES LEHMAN BROTHERS

Alicia Girón*

Fuente: Alainet

En el sector inmobiliario, ‘China Evergrande Group’ es uno de los más grandes consorcios inmobiliarios contribuyendo con el 4% del PIB de China. Este consorcio da empleo a más de 200 mil personas y genera cerca de 3.5 millones de empleos indirectos. Uno de los elementos más importantes, así como el resto de las 30 empresas inmobiliarias chinas, es destacar la importancia que Evergrande representa en el desarrollo económico de China. La creación del empleo en el contexto de un país donde se ha priorizado el consumo de la sociedad y la generación de una demanda agregada para lograr un desarrollo sostenido con bienestar ‘socialista’.

El sector inmobiliario y de la construcción pilar de la urbanización del territorio chino contribuye con el 24% del PIB. La importancia de lo que suceda con Evergrande es porque China contribuyó con el 28% del PIB a nivel global previo al confinamiento y fue el único país cuyo PIB sólo disminuyó a un 2% semanas después de declarada la pandemia y un año después llegó a un crecimiento del 8% de su PIB.

Las políticas de apalancamiento “three red lines” dirigidas a a las empresas inmobiliarias donde se prohíbe adquirir más deuda para seguir financiando el sector inmobiliario fueron las que dispararon la crisis de Evergrande. Entre las empresas que deberán ajustar sus balances de apalancamiento de acuerdo a la política de “three red lines” destacan Greenland, Greentown, Jiangsu Zhongnan, Sunshine City, Zhenro, Sunac, Country Gardem, Shinsun, Seazen, Risesun, CIFI, Aoyuan; las que tienen un apalancamiento moderado son Agile, CMSK, Gemdale, Hangzhou Binjiang, Jinke, COLI, CR Land, Jinmao, Kaisa, Logan, Lonfor Shimao, Sino-Ocean, Poly, Vanke y Ronshine.

¿Qué tan grande es Evergrande para perturbar los mercados financieros?

A partir de haber bajado la calificación de ‘China Evergrande Group’ por parte de Fitch Ratings de «CC» a «CCC +» hace dos meses, la perturbación en los mercados financieros internacionales mostró una significativa preocupación. Más allá del monto de endeudamiento que tiene este consorcio en el sector de la construcción, la inquietud se centra en las carteras vencidas que han ido avanzando y en el modelo ‘ponzi’ que ha ejercido esta empresa desde hace varios años; es decir, pagar a sus accionistas con nuevas deudas. Por ello, la quiebra de Evergrande, desde la óptica de los mercados de valores contaminaría el desenvolvimiento de la economía china y la frágil recuperación a nivel internacional.

El Banco Popular de la República China (banco central), al referirse al índice de morosidad del sector inmobiliario, señaló para que los préstamos a la propiedad representaron el 29% del total de préstamos en renminbi para finales del 2020. Por lo tanto, si este índice aumentara 15 puntos y de los 10 puntos porcentuales que representa en la actualidad; el índice de adecuación de capital promedio de los 4,015 bancos evaluados solo se reduciría modestamente, de 14,4% hasta el 12,3%, lo cual indica una situación manejable.

El financiamiento de Evergrande proviene principalmente de las personas más que de los bancos. Los ahorros de las personas destinados para comprar un apartamento en planos, con la esperanza de tener una propiedad para su uso o para que cuando termine la construcción de dicho bien, el precio en obra terminada haya subido con relación al precio inicial. La otra parte del financiamiento de este consorcio inmobiliario proviene de bancos chinos, bancos extranjeros e inversionistas institucionales internacionales. Por ello, la quiebra de Evergrande ante el impago de sus deudas podría ejercer un efecto dominó a nivel internacional como lo fue la quiebra de Lehman Brothers que disparó la Gran Crisis Financiera Internacional en septiembre del 2008.

Más allá de lo que significa el enorme endeudamiento de Evergrande y una posible quiebra del corporativo, la preocupación por el enorme endeudamiento es más compleja al interior del financiamiento que muchos gobiernos locales han realizado para financiar el desarrollo inmobiliario y proyectos de infraestructura. Los gobiernos locales durante las últimas décadas han logrado vender tierras para el desarrollo inmobiliario y con ello financiarse a través de ‘bonos de inversión municipal’ que han sido empaquetados y vueltos a vender en el mercado secundario. Ante la disminución del desarrollo inmobiliario en general, el incumplimiento del pago de los intereses de los bonos está creando un cuello de botella a los gobiernos locales.

¿Por qué la fragilidad de la deuda inmobiliaria preocupa a los inversionistas institucionales en el mercado financiero internacional?

Evergrande es uno de los tres consorcios inmobiliarios más importantes en China cuyas ventas iniciaron un descenso del 20% a partir de la COVID-19; sus acciones cayeron 86% en un año. Actualmente, las acciones de Evergrande se sitúan alrededor de los 0,23 euros en la bolsa de Hong Kong, una caída del 83% desde enero. Este corporativo posee 1.4 millones de apartamentos valuados en 200 mil millones de dólares en obra; sus ingresos fueron de 78 mil millones de dólares en 2019; proyectos inmobiliarios en más de 200 ciudades de China; las cuentas por pagar ascendían a 667 mil millones de CNY y los pasivos de la empresa están en alrededor de 572 mil millones CNY según datos al primer trimestre del 2021.

La tendencia del mercado inmobiliario en China venía hacia la baja, se acentuó con el confinamiento. Las ventas en 52 grandes ciudades bajaron un 16% en la primera mitad de septiembre interanual, extendiendo una caída del 20 por ciento en agosto, según datos oficiales. El colapso de las ventas de tierras por los gobiernos locales, cayeron un 90% interanual en los primeros 12 días de septiembre, según muestran las cifras oficiales. Dichas ventas de terrenos generon alrededor de un tercio de los ingresos del gobierno local, que a su vez se utilizan para ayudar a pagar el capital y los intereses de unos $ 8,4 billones en deuda emitida por instrumentos financieros LGFV (Local Government Financing Vehicles), ‘vehículos de financiamiento del gobierno local’.

Los LGFV actúan para el financiamiento en la economía en general; obtienen capital mediante la emisión de bonos que luego se utilizan para financiar grandes proyectos de infraestructura. Cerca de 221 mil millones de dólares de la deuda del sector inmobiliario chino se encuentran invertidos en bonos LGFV (Local Government Financing Vehicles) [Kynge, James y Yu, Sun, 2021. ‘Evergrande and the end of China’s ‘build, build, build’ model’ Financial Times, septiembre 21, https://ww.ft.com]. A ello se suman los inversionistas institucionales internacionales como BlackRock, Vanguard, HSBC, entre muchos otros que han invertido en instrumentos empaquetados (LGFV) cuyos rendimientos fueron crecientes en el boom especulativo inmobiliario chino en los mercados financieros internacionales.

¿Cuál ha sido la salida fácil para evitar una quiebra del sector inmobiliario y de la construcción?

Una vez presentado el coronavirus y ante la preocupación que generó el confinamiento y la necesidad de impulsar un crecimiento de la economía china, se formuló la política de las “tres líneas rojas” en el plan quinquenal, cuyo objetivo está centrado en la disminución del apalancamiento de los promotores inmobiliarios: 1) la relación entre pasivos y activos debe ser inferior al 70 por ciento; 2) la relación entre la deuda neta y el capital social debe ser inferior al 100 por ciento; 3) la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo debe ser de al menos el 100 por ciento. Con estas decisiones se para el endeudamiento para seguir pagando deudas anteriores y se hace necesario la reestructuración de sus pasivos, así como los pagos a los proveedores.

Las reglas para reestructurar los pasivos del sector inmobiliario y de la construcción están dadas por el Banco Central de la República Popular de China, los principales bancos y los bancos municipales. Por tanto, la virtud del gobierno es no dejar quebrar o reestructurar a consorcios que dan empleo a miles de millones de chinos, incentivar el consumo y por tanto mantener un programa de ‘pleno empleo’.

Las bases de una futura burbuja inmobiliaria se venían percibiendo desde la Gran Crisis Financiera Internacional. La necesidad de los gobiernos municipales para el financiamiento del desarrollo inmobiliario y de promover una ambiciosa infraestructura en sus regiones propició la venta de tierra al sector de la construcción y la consecuente especulación y el inusitado endeudamiento. Sin embargo, el presidente Xi Jinping, había mencionado que las casas eran “para vivir, no para especular” previendo que el continuo endeudamiento seguía creciendo en las principales empresas inmobiliarias. Justo porque gran parte de quiénes financiaron a Evergrande son personas en su mayoría, Evergrande va a ser reestructurada y no va a quebrar como Lehman Brothers en el 2008.


* México, GT Crisis y Economía Mundial, y del GT China y el mapa del poder mundial, investigadora del IIEc y coordinadora del Programa Universitario de Estudios sobre Asia y África de la UNAM. Se agradece la participación de Adheli Galindo y Armando Romero becarios del CONACYT y de Daniel Fuentes, de la Facultad de Economía quien realiza su servicio social en el proyecto ‘Crédito e Inversión: los problemas del Estado postcrisis’ PAPIIT-IN300918 de la DGAPA-UNAM.

A %d blogueros les gusta esto: